DAEN
Forside/Ydelser/Digital Transformation/Klima & Byudvikling
Pakke 4 · Ét område

Ring, før du køber arealet.

Grundejer og planmyndighed på én gang — med adskillelsen bygget ind.

Bindingerne på et areal — jord, klimaudpegning, støj, plangrundlag — bestemmer, hvad byggeretten er værd. Og kommunens første indtryk af et projekt er svært at lave om. Derfor ligger denne pakke et helt trin tidligere end de andre: før købet, og under alle omstændigheder før det første møde med kommunen.

Når myndigheden selv ejer arealet, virker planmonopolet den anden vej: I kan ikke købe jer til en byggeret, I skal begrunde den, sælge til markedspris og holde forvaltningens to roller adskilt. Områdemodellen, scenarierne og plangrundlaget er bygget til netop det — og til høringsfrister og udvalgskalender.

Hvem ydelsen er til

Et sammenhængende areal, et kommende lokalplanområde, et byomdannelsesområde.

Developere og grundejere med et område fra ca. 5.000 byggeretskvadratmeter og op — bar mark eller transformation af bebygget areal. Under ca. 5.000 m² er den fulde pakke ikke proportional; dér sælger vi fase 1 alene. Bygherren kan efter planloven kun yde bistand — kommunen udarbejder planen. Vores arbejde er at gøre den bistand så god, at planen bliver til.

Kommuner og regioner som grundejer, staten som bygherre, almene organisationer i byomdannelse. Fire markeringer i registret: transformation, bar mark, alment — og de to dokumenter, der kun findes, når bygherren selv er planmyndighed.

Grundlag

Frie offentlige data — ærligt talt

Højdemodel, GeoDanmark, BBR, matrikel, Plandata. Der findes intet frit dansk 3D-bygningsprodukt; bymodellen bygges af det, der findes. Vi lover aldrig »hentning af eksisterende 3D-data«.

Bindinger

Jord, klima, støj, plan

Al byzone er områdeklassificeret som lettere forurenet. Klimatilpasning er en skal-bestemmelse i udpegede områder. Støjgrænserne er vejledende, men grundlag for planlægningen. Alt sammen står i områdemodellen med kilde.

Scenarier

Hvad byggeretten kan bære

Sol og skygge, vind, klimakrav pr. m², etageareal mod bebyggelsesprocent — som scenarier, der kan sammenlignes, ikke som ét forslag. Forudsætningerne aftales i analyseplanen, så de kan forsvares over for en nabo eller et udvalg.

Plangrundlag

Bistanden til kommunen

Lokalplanforslagets grundlag, miljøscreening, kort i det format Plandata kræver — og en proces, der passer til de 8–10 måneders procedure, en sag med kommuneplantillæg mindst tager.

Forløbet

Uger på grundlaget — måneder hos myndigheden.

Vi kan ikke forkorte en høringsfrist. Fordebat, otte uger til kommuneplantillæg, fire uger til lokalplanforslag, fire ugers karens, den politiske mødekalender og fire ugers klagefrist ligger fast. Til gengæld faktureres der ikke løbende honorar for en måned, der alene går med at vente. Klik på et trin, og se, hvad der sker, hvad du får, og hvad porten videre kræver.

Fase 0 · 1–2 uger

Aftale

Området afgrænses, ejerforholdene kortlægges, og aftalen skrives med ejerskifteklausul — fordi arealer bliver solgt undervejs. Modregnes i fase 1.

Det sker
  • Områdestamblad: afgrænsning, matrikler, ejere, plangrundlag og det, der allerede er sagt til kommunen
  • Ejerforhold og aftaler: hvem ejer hvad, hvem har optioner, hvem skal skrive under
  • Afgrænsning mod lokalplanrådgivning, landinspektør og miljøundersøgelser — hvad der er med, og hvad der købes som partnerydelse
  • Tilbud med fast pris på fase 1 efter områdets størrelse og bindinger
Leverancer
  • Områdestamblad
  • Ejer- og aftalekort
  • Tilbud og rammeaftale med ejerskifteklausul
Porten videreAftale underskrevet og områdestamblad godkendt → fase 1
BygherrenSender skitser, købsaftaler eller optioner og det, kommunen allerede har sagt — og siger, hvornår beslutningen om købet skal træffes.
Priser · ekskl. moms

Fem faser. Én fra-pris pr. fase — fra ca. 48 kr. pr. byggeretskvadratmeter ned til ca. 12.

Fase 0 og 1 har fast pris fra dag ét. Fase 2 og 3 er et grundhonorar plus et månedshonorar, fordi en planproces tager den tid, myndigheden tager — og der faktureres ikke for en måned, der alene går med at vente på en høringsfrist.

Fase 0AftaleOmrådestamblad, ejerforhold, afgrænsning og rammeaftale med ejerskifteklausul — modregnes fuldt i fase 1fra14.500 kr.
Fase 1Granskning og digital områdestrategiGrundlagsmodel, bindinger, jord og støj · M1 ambitionsniveau · analyseplan, model- og detaljeringsplanfra59.000 kr.
Fase 2Scenarier og digital områdemodelBasismodel, scenarier for sol, skygge, vind og klima — og beslutningskortet, der samler demfra109.000 kr. + fra 6.500 kr./md.
Fase 3Forankring, myndighedsproces og lokalplanBistanden til kommunen frem til offentliggørelse — og en planpakke med kort i Plandata-formatfra79.000 kr. + fra 5.500 kr./md. · planpakke fra 45.000 kr.
Fase 4Partnerskab20, 35, 55 eller 85 timer om måneden — etape for etape, i de 5–15 år et område byggesfra19.500 kr. pr. måned
Hvad prisen følger

Byggeretskvadratmeterne — etagearealet i byggeretterne, ikke områdets areal. Fire trin: op til 10.000, 10.000–40.000, 40.000–120.000 og over 120.000 m². Under ca. 5.000 m² sælger vi fase 1 alene, og siger det.

Betaling

Netto 14 dage. Fase 0 betales ved aftale og modregnes fuldt i fase 1. Fase 1 betales forud med 3 % rabat op til 129.000 kr. — derover halvdelen forud og halvdelen ved milepæl M1. Fase 2 i tre rater, fase 3 pr. leverance, fase 4 månedligt forud. Partnerydelser — scanning, platform — til partnerens pris plus 12 % for at specificere, bestille og kontrollere. Registrering — drone, scanning, opmåling — er en partnerydelse.

Hvorfor

Der findes intet krav om digitalisering for dig. Der findes fire love, der afgør, hvad arealet er værd.

Planmonopolet

Bygherren yder bistand, kommunen udarbejder planen. Der er intet lovkrav om borgermøde, men fordebat ved kommuneplantillæg er obligatorisk — og manglende fordebat ophæves af Planklagenævnet.

Klimatilpasning som plankrav

I områder, kommuneplanen har udpeget som truet af oversvømmelse eller erosion, skal lokalplanen indeholde afværgeforanstaltninger. Det er en skal-bestemmelse, og den koster byggeret, hvis den opdages sent.

Jorden, før boligerne

Ændres arealet til bolig eller institution, kræver jordforureningsloven en tilladelse først — og al byzone er som udgangspunkt lettere forurenet. Jordflytning har sine egne regler.

Klimakravet pr. m²

Grænseværdien for det byggeri, planen muliggør, afgør, hvilke konstruktioner byggeretten kan bære. Det regnes ind i scenarierne, ikke opdages i byggesagen. Kravet skærpes efter planen i 2027 og 2029 — datoerne er politisk hensigt, ikke udstedt regel.

Til gengæld

Hverken IKT-bekendtgørelsen eller udbudsloven gælder dig. Du kan gå fra beslutning til bestilling på en uge — og du kan overdrage aftalen, hvis du sælger arealet undervejs. Modellen følger med aftalen, ikke med ejendommen; det står i rammeaftalen fra dag ét.

Priser · ekskl. moms

Fem faser. Én fra-pris pr. fase — holdt op mod udbudslovens tærskelværdier.

Fase 0 og 1 ligger på alle fire trin under 500.000 kr., hvor udbudslovens afsnit V ikke gælder. Det fulde forløb skal udbydes fra 1.044.400 kr. statsligt og 1.611.360 kr. kommunalt. At købe fase 1 alene, fordi man ikke ved, om der bliver en fase 2, er sagligt — at købe den for at undgå udbud er det ikke.

Fase 0Aftale og udbudsretligt grundlagOmrådestamblad, funktionel adskillelse, habilitet, ABR 18-rammeaftale, e-fakturagrundlag — modregnes fuldt i fase 1fra24.500 kr.
Fase 1Granskning og digital områdestrategiGrundlagsmodel og bindinger · M1 · analyseplan, model- og detaljeringsplan, udvalgsindstillingfra89.000 kr.
Fase 2Scenarier og digital områdemodelBasismodel, scenarier og beslutningskort — også med markedsprisen for byggerettenfra139.000 kr. + fra 8.500 kr./md.
Fase 3Plangrundlag, myndighedsproces og vedtagelsePlangrundlag, høring og politisk behandling frem til offentliggørelse — og planpakkenfra109.000 kr. + fra 7.500 kr./md. · planpakke fra 59.000 kr.
Fase 4Partnerskab20, 35, 55 eller 85 timer om måneden, 2 år plus to optioner — konteret på driftfra20.500 kr. pr. måned
Hvad prisen følger

Byggeretskvadratmeterne i fire trin — op til 10.000, 10.000–40.000, 40.000–120.000 og over 120.000 m². Registrering bestiller I selv som bygherreleverance, så beløbet ikke tæller mod tærskelværdien.

Betaling

Ingen forudbetaling. Hver rate er bundet til en leverance og faktureres bagud, netto 30 dage, som e-faktura til EAN med rekvisitionsnummer. Fase 1 i tre rater — granskningsrapport, milepæl M1, godkendt områdestrategi. Fase 3 i tre rater mod opstart, afleveret plangrundlag og offentliggørelse — og ingen faktura for en måned, der alene går med at vente. Registrering og platform bestiller I som hovedregel selv som bygherreleverance, så beløbet ikke tæller mod tærskelværdien.

Fem drivkræfter

Det, der er anderledes, når myndigheden selv ejer arealet.

Dobbeltrollen

Grundejer og planmyndighed skal holdes funktionelt adskilt. Områdemodellen og scenarierne skrives, så de kan lægges åbent frem — og så planafdelingen kan vurdere dem som enhver anden bygherres bistand.

Markedsprisen

Salg af kommunens og regionens faste ejendomme skal ske til markedspris efter offentligt udbud, med de undtagelser bekendtgørelsen giver. Nedsat pris på byggegrunde er ulovlig støtte. Scenarierne skal derfor også vise, hvad byggeretten er værd.

Bevillingen ligger et år før

Anlægsønsker drøftes i fagudvalgene februar–juni, budgettet vedtages senest 15. oktober. Fase 1 tager 6–10 uger og skal ligge, før planprocessen kan sættes på budgettet.

IKT-bekendtgørelsen gælder ikke planprocessen — og det er ikke en fordel

Den udløses af en entreprisesum og gælder byggeri, ikke planlægning. Til gengæld indtræder den for de byggesager, planen muliggør — og skrives kravene først dér, kan modellen ikke arves.

Spørgsmål, vi får

Det ærlige svar.

Kan I garantere, at kommunen siger ja?

Nej. Og det kan ingen. Det, vi kan, er at gøre bistanden så komplet — bindinger, klima, jord, støj, scenarier med forudsætninger — at planafdelingen ikke skal bede om det, den plejer at bede om. Og at sige det tidligt, hvis arealet ikke kan bære det, der ønskes.

Hvad hvis jeg sælger arealet undervejs?

Aftalen kan overdrages, og modellen følger med. Det står i rammeaftalen, fordi de almindelige regler ikke løser det: en aftale skifter ikke part af sig selv, når ejendommen gør. Sagt som en fordel — det er det for køberen.

Hvor lang tid tager myndighedsprocessen?

Mindst 8–10 måneders ren procedure på en sag med kommuneplantillæg — fordebat, otte uger, fire uger, fire ugers karens, mødekalender, fire ugers klagefrist. En klage har ikke opsættende virkning, medmindre nævnet bestemmer det; nævnets sagsbehandlingstid var 4,5–5,6 måneder i 2025.

Skal området scannes med drone?

Sjældent til at begynde med — grundlaget er frie offentlige data. Skal der flyves, gælder EU-reglerne og den danske bekendtgørelse: samtykke fra beboere ved flyvning over huse og haver, ansvarsforsikring uanset dronens vægt, underkategori A2 i bebygget område. Partneren står for det; kravene står i vores ordre.

Hvad er »LoD« i en bymodel — det samme som i BIM?

Nej. Bymodellens LoD er en geometrisk skala, BIM'ens LOD er informationens modenhed. De måler forskellige ting og står som to adskilte kolonner i model- og detaljeringsplanen. Blander man dem, har man ikke aftalt noget.

Næste skridt

Send os matriklen — helst før du har købt den.

Send os området. Så får I prisgrundlag, købsvej og en tidsplan med høringsfristerne lagt ind.

30 minutter, uden regning. Vi siger, hvad byggeretten er værd at undersøge — og hvad fase 1 koster.

Skriv til os → Alle fire pakker